Рынок малых отелей
и апартаментов.
Развитие гостиничного сектора на Украину находится
все еще на довольно низком уровне, вновь построенные и реконструированные
гостиницы особых изменений на рынке не принесли, радует, что появились
пять отелей категории 5 звезд. К сожалению, со стороны властей практически
нет никакого внимания к развитию этой отрасли. По настоящему вопросы о
гостиничном секторе возникают только тогда, когда грядут какие-либо супернеординарные
события. Например – финальная часть чемпионата Европы по футболу в 2012
году. 1998 год – очередное заседание банка ЕБР, 2005 год – Евровидение.
А ведь без влияния и поддержки государства рынок
гостиничной индустрии очень тяжело развивать.
Вначале 90-х годов в Киеве было определено под
гостиницы более 20 площадок в центральных районах города. Все они сейчас
застроены, но не гостиницами.
Известно, что рынок никогда не стоит на месте.
Если возникает спрос – мгновенно идут предложения. Так произошло и в гостиничном
секторе экономики Украины, когда появились первые малые гостиницы, или
как их еще называют - мини-отели.
Для Украины, как и для всех остальных постсоветских
стран – мини-отели не характерное явление. То есть они были, но в виде
бабушек которые встречали гостей на вокзале . Ведь несколько лет назад
о рынке малых гостиниц и апартаментов можно было сказать следующее:
«такой рынок существует, клиенты ценят присущую таким отелям семейную
обстановку, однако объем рынка явно недостаточен и по большой части находится
в тени».
Первые мини-отели появились где-то в средине 90-х
годов прошлого столетия в Крыму, Карпатах, в Одесской области,
на побережье Азовского моря. То есть там, где возникали остро проблемы
с предоставлением мест для отдыха. Так, только в окрестностях Яремче открыто
более 100 мини-отелей и агроусадеб. При этом в Карпатах они спрятались
под «хатынки» в сельском зеленом туризме со спутниковыми антеннами
и с джакузи, а в Крыму под частные дома с ценой за номер от 10 до 150 долл.
и оплатой единого налога в размере 20 грн. Но в действительности это были
мини-отели от 5 до 20 номеров. Малые гостиницы с более-менее развитой гостиничной
инфраструктурой – это уже гостиницы от 25 до 50 номеров.
Сколько же всего в Украине малых гостиниц не знает
никто. Вам предоставлена небольшая статистическая информация из двух источников
-Госкомстатистики и Государственной налоговой администрации. Проанализируем
несколько цифр. Общее количество гостиниц в Украине 1232 с общим количеством
номеров 51686. Это данные Госкомстата, при этом, они не дают информации
сколько имеется гостиниц в количественном разрезе. То есть так, как
это делается во всем мире- где указывается что гостиниц до 100 номеров
столько то, от 100 до 300 столько то и т.д.
Смотрим на цифры налоговой администрации. Всего
физических лиц плательщиков СПД – 2144. Согласно требованиям Постановления
КМУ № 297 от 15.03.06 «Про порядок предоставления услуг временного
размещения (проживания)» которым определено, что для получения статуса
коллективного средства размещения необходимо иметь 10 койко-мест и выше.
Т.е. 2144 СПДешника – это официально зарегистрированные мини-отели. Общее
количество номеров отсутствует. В украинской практике существуют мини-отели
от 5 до 50 номеров. Но если мы к примеру, представим, что все мини-отели
имеют по 20 номеров, то получим цифру – 42 880 номеров. Практически такое
же количество номеров как и в «больших» гостиницах согласно
данных Госкомстата. Гарантирую, что общее количество мини-отелей больше,
как и больше общее количество номеров.
Как видите, с таким «вагомим» сектором
экономики уже необходимо считаться.
Хотя по сути, в нормативно-правовом плане, сегодня,
это по многим вопросам, не урегулированный сектор гостиничной индустрии.
В связи с тем, что собственниками малых гостиниц являются в основном физлица,
возникают вопросы по учету и статистике. Так, малые гостиницы отчитываются
как предприятия предоставляющие услуги размещения по форме 1-Послуга и
не отчитываются по форме 1-Готель, отсюда возникла и та неизвестность, сколько
же на самом деле у нас малых гостиниц, каким номерным фондом владеют и где
они расположены.
Серьезные вопросы возникают при проведении работ
по категоризации, ведь к мини-отелю нельзя подходить с требованиями как
к гостинице от 100 номеров и выше. А действующий стандарт ДСТУ 4269:2003
«Классификация гостиниц» рассчитан на гостиницы с развитой гостиничной
инфраструктурой, малые гостиницы в силу своих малых возможностей не могут
быть отнесены к той или иной категории несмотря на то, что по уровню комфорта
и качеству обслуживания могут соответствовать самым высоким стандартам,
но получить им категорию от 3 звезд и выше проблематично, а то вовсе невозможно.
Не учитываются особенности мини-отеля, при подготовке
персонала и многое другое. Поэтому отсутствие нормативных документов в
области малых средств размещения (гостиниц и меблированных комнат) приводит
к отсутствию понятных взаимоотношений с контролирующими органами, что влечет
за собой снижение эффективности деятельности таких средств размещения.
Но что особенно печально, это то что собственники
малых отелей, не зная нормативно-законодательной базы и пытаясь скрыть
свои доходы рискуют при этом потерять весь бизнес. Недавно такой случай
произошел в Гурзуфе. Там ялтинские налоговики провели проверку деятельности
расположенных в Гурзуфе частных мини-отелей. В ходе проверки выяснилось,
что хозяйка одного из мини-отелей, жительница Киева, осуществляла деятельность
по предоставлению гражданам услуг по размещению без разрешительных документов.
Согласно протоколу, сборщики налогов изъяли 2-х этажное здание отеля на
8 номеров и передали его на ответственное хранение.
Несмотря на имеющиеся проблемы, этот сектор
прибыльный. Иначе не было бы столь стремительного роста.
По оценкам экспертов, строительство и оснащение
гостиницы на 50 номеров в Киеве и в крупных городах-миллиониках обойдется
инвестору примерно в 5 млн. долл. На получение разрешительной
документации необходимо заложить около года, на строительство так же. Хотя
реально, период оформления и строительства может растянуться на гораздо
больший срок. Инвестиции вернуться не раньше, чем через 6 лет. В случае
банковского кредита – срок окупаемости проекта увеличивается до 7 – 8 лет.
Что касается других регионов, то малая гостиница (до 20 номеров) среднего
класса потребует значительно меньших вложений. Порядка 350 –500 тысяч дол.
Окупятся затраты уже через 4-5лет.
Что касается Карпат, то здесь цены большинства горных
участков поползли вверх. Владелец мини-отеля «Четыре сезона»
(имеет 25 мест), в Славском, рассказывает, что в 2000 году за 50
соток он заплатил 5 тыс. долл. Сегодня такую цену местные землевладельцы
выставляют за одну сотку. На первичном рынке площадок под строительство
уже не осталось, сельсоветы разделили горные гектары между жителями сел,
выделив каждой семье по 25 соток.
Стартовые средства на которые можно открыть мини-отель
оцениваются экспертами в 300 тыс. долл. Половина этой суммы пойдет на покупку
земли и обустройство ландшафта усадьбы (ориентировочно 30 соток), остальное
– на сооружение самого дома. Коттедж из калиброванного бруса будет стоить
вдвое дешевле, чем традиционный каменный дом. Однако сейчас отели строят
преимущественно по традиционным кирпичным технологиям в «евростиле»
- около 500 долл. за кв. м.
Рентабельность гостиничного бизнеса в Карпатах 20
- 25%, впрочем, некоторые хозяева признаются, что иногда рентабельность
составляет все 100%. Стандартная окупаемость отеля на 30-40 мест – 5 –
7 лет. Прибыли владельцы в основном вкладывают в расширение объекта. Например,
большинство мини-отелей начав несколько лет назад с 5 – 6 комнат, разрослись
до 25 – 40 номеров.
Владельцы мини-отелей работают по упрощенной системе
налогообложения. За «4 сезона» например, хозяин платит
200 грн. единого налога зимой и 100 грн. летом. Хотя большинство небольших
баз отдыха и пансионатов, затерянных в горах или живописных селах, вообще
избегают налогов.
Как видите, по сравнению с сегментом крупных гостиниц
малые гостиницы являются более привлекательными для инвестора, так как первоначальные
вложения и сроки окупаемости у «больших собратьев значительно выше.»
Рынок малых гостиниц в настоящее время – это развивающаяся
сфера гостиничного дела. К сожалению большинство людей создающих малые
гостиницы, не имеют знаний и практического опыта управления таким объектом.
С учетом нашего менталитета большинство инвесторов
на этапе проектирования и строительства о персонале не думают вообще и
строят отель, как считают нужным сами, хотя никогда не занимались отельным
бизнесом. И перед пуском в пожарном порядке ищут консультантов с просьбами
как наладить работу и привлечь гостей в отель.
Нехватка квалифицированных специалистов для работы
в малых средствах размещения снижает эффективность работы и, следовательно
уменьшается доходность предприятия. Ключевым фактором успеха отеля является
квалификация управляющей команды, и инвестор который это понимает вкладывает
деньги в команду, которая будет управлять этим бизнесом. Пример Домус-отеля.
Привлекли к управлению специалиста из Италии и он 2 года работал с персоналом.
Несколько раз смотрела этот отель и практически ни единого раза не возникали
вопросы по организации обслуживания.
Потенциальные инвесторы должны быть уверены в способностях
управляющих реализовать возможности отеля с максимальной эффективностью.
Для гостиницы это особенно важно, так как ее доходность,
к сожалению невозможно точно прогнозировать на каждый месяц, как например
в случае использования недвижимости для сдачи в аренду.
Необходимо учитывать высокую степень риска отельного
бизнеса по сравнению с другими способами использования коммерческой недвижимости.
Для того, чтобы сбывались даже самые осторожные финансовые прогнозы, необходима
ежедневная работа в области продаж.
Кроме того, отельный бизнес очень зависим от политических
и экономических коллизий в стране, в начале апреля, когда начался политический
кризис в Украине, иностранцы в спешном порядке покинули город. И несмотря
на то, что некоторые СМИ писали о благополучном состоянии в гостиницах,
но я перезвонив своим друзьям в гостиницах, узнала, что пошла сплошная
аннуляция.
Сегодня серьезной альтернативой гостиницам становятся
съемные квартиры с посуточной оплатой, или как мы их называем - апартаменты.
В Киеве этот рынок уже представляет серьезную конкуренцию
гостиницам. Опять таки, сколько апартаментов сдается не известно. Но уже
на этом рынке работает несколько управляющих компаний в управлении которых
находятся свыше 10 тысяч квартир. Остальные – а это почти в двое
больше – находятся в тени.
При посуточном сдаче в найм квартир - этот
бизнес позволяет окупить приобретенную недвижимость максимум за 5 лет,
тогда как при долгосрочной аренде за 8 – 10 лет.
Постоялец апартаментов не просто заселяется на свободную
площадь: кроме ежедневной уборки и питания, он получает еще и дополнительные
услуги: встреча в аэропорту, водитель, переводчик и экскурсовод. Оборудованные
квартиры с хорошим ремонтом, апартаменты VIP –уровня привлекают клиентов
более гибкой ценовой политикой. Арендные ставки для однокомнатных квартир
в сутки составляют 40 – 70 долл., для двухкомнатных – до 80 долл., а для
трехкомнатных – до 150 долл.
От хозяина квартиры требуется лишь заключить договор
аренды с такой управляющей компанией, которая сделает из квартиры гостиницу
в миниатюре. Если хозяин не в состоянии довести квартиру до необходимого
уровня, компания берет на себя все расходы (потом это учитывается при расчете
арендной платы).
Рынок посуточной аренды только формируется, поскольку
большинство управляющих компаний не имеют больше тридцати собственных квартир.
Снизить издержки и сделать услуги по найму апартаментов дешевле, а значит.,
и конкурентоспособнее возможно за счет развития сети сдающихся посуточно
квартир. К примеру, когда управляющие компании будут иметь в своем распоряжении
сотни квартир.
На мой взгляд это направление предоставления гостиничных
услуг будет актуальным еще много лет. При этом учитывая стабильно высокий
спрос и нехватку отелей во всех сегментах, гостиничные номера дешеветь не
будут. Обострение конкуренции между отелями возможно лишь только в том случае,
если уменьшится количество туристов.
Серьезным толчком в развитии гостиничного бизнеса
станет проведение финальной части чемпионата Европы по футболу в 2012 году.
Для реализации такого масштабного проекта необходимо
привлечение иностранного капитала, поскольку отечественных инвесторов и
девелоперов, способных реализовать такие масштабные проекты не так уж и
много. Но для этого на государственном уровне необходимо принять Программу
размещения объектов гостиничной инфраструктуры и учредить жесткий контроль
за ее исполнением и при этом рассмотреть возможности предоставления льгот
предприятиям гостиничного хозяйства на время строительства и проведения
капитальных ремонтов и реконструкции.
Пока месть реализация развития гостиничного хозяйства
в Украине в связи с подготовкой к Евро-2012 на мой взгляд, развивается очень
медленно, и если повторим опыт прошлых крупных мероприятий, то опять будем
ставить палатки и подгонять железнодорожные вагоны.
Что же касается развития рынка мини-отелей, то
если посмотреть на европейские столицы, и сравнить, то например
в Париже сегодня работают 600 мини-отелей, в Праге – 450, в Москве – 65,
в Киеве около 60. Сравнивая эти цифры, видим, что нам есть куда развиваться,
а малые гостиницы и апартаменты - как и во всем мире – будут востребованы
в сфере индивидуального и бизнес-туризма.
Гергуль А.И. Первый вице-президент
Ассоциации малых гостиниц и апартаментов
